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蛋壳公寓投资的价值之锚
来源:10bet作者:10bet时间:2020-01-23 11:56阅读:

  美国东部时间2020年1月17日,蛋壳公寓(以下简称“蛋壳”)以“DNK”为交易代码登陆纽交所,成为2020年登陆纽交所的首支中概股。 从成立到上市蛋壳公寓用了五年,正如蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖在现场所言,上市对于蛋壳公寓来说,是对过往五年拼搏发展的一个总结,也是一个全新的起点。

  当天,蛋壳公寓以13.5美元/股开盘,经历先跌后涨的走势后,以13.5美元/股收盘,市值达27.4亿美元。 蛋壳上市首日表现只是登陆资本市场一个观察点。其未来股价怎么走,才是市场关注的焦点。奇点君认为,对蛋壳的表现应该聚焦在其核心实力、经营数据变化等条件综合来判断,而不是那条K线月,已经拿到首份人生offer的冉娟没有多少高兴,因为她要在6月底倒出学校宿舍。北京的租金行情,她早在校园群里略知一二。为此,她早和室友商量好毕业后继续当室友。

  两个人一起租房虽然资金上能省下一半,但是地理位置选定成为新的难题。整个4月冉娟都在和同学、同事交流租房的话题,计划的区域位置也是变了又变。

  从靠谱和省钱角度考虑,她们首选看房东直租的房源,但几通电话打下来,其实所谓的房东都是二房东,好不容易遇到房东直租房源,但房子设备老旧,房东态度强势,既不肯更换设备又不肯在房租上有丝毫让步。

  为了能赶在毕业季前把房子租下,她和室友断然放弃房东直租,选择同学推荐的长租公寓找房。工作日期间,冉娟在几个租房APP里转悠,但意外的是她仅用一个休息日就晒出一条朋友圈:“感谢蛋壳小哥哥,我终于租到房了。他人超好,房源又多,除了故宫,哪里的房子他都可以找到。”

  冉娟在朋友圈的情绪略激动。而从数据来看,蛋壳招股书显示,截止到2019年11月30日,蛋壳房源达到43.26万间。根据艾瑞咨询的数据,蛋壳已成为中国最大的共享居住空间平台之一,增长速度远居业内第一。

  2015年,蛋壳刚成立时房源数仅为2434,不到四年时间,蛋壳在北京、上海、杭州等国内13个城市完成177倍的规模扩张。

  冉娟的问题每到毕业季都会在全国重点城市上演。随着95后、00后步入社会,屋内设施老旧的房子吸引力已经越来越小;而因为未来不确定性太多,房东们也不愿意定期升级改造房屋。

  蛋壳的出现,解决了横在冉娟和房东之间的问题。蛋壳自己拥有一套从收房到最后出租的全套团队。前期,蛋壳依靠商业智能,根据房源情况,给出收房合理报价,包括房屋改造到出租等全费用。中期,设计师根据房屋状况,给出最优设计方案,改善房屋设施老化问题。后期,在租客面前呈现的是一间焕然一新的房间。

  这也是为什么冉娟能经过一天看房就敲定的原因。因为在选好房源位置和预期价位,她只要实地看一下户型,亲身感受一下房屋大小就可以。而一些租住过蛋壳的老顾客告诉奇点君,因为工作忙,后来换房时他们连实地看房的环节都省去了,直接搬进新房,根本不用担心房子租到的不是自己想要的户型,因为网上全是实图。

  2015年成立的蛋壳公寓,转年就迎来国内长租市场规模之战。但当时它的房源数是4位数,而在2009年就成立的自如房源数已经是6位数。在规模之战中,没有房源就意味着没有客户,没有可持续资金进入,那样被大鱼吃掉只是时间的问题。

  蛋壳没有中介背景、也没有地产背景,是一家互联网长租公寓平台。蛋壳公寓的团队成员多来自互联网公司,他们将互联网基因带到蛋壳中,弥补自身线下渠道不足的短板。

  蛋壳公寓最初的创始团队,一开始都是亲自跑业务,不断通过实践改进业务流程。这些都是互联网公司常见的工作方式。

  一段时间后,蛋壳公寓组建成一支扩展能力强劲的线上线下拓展团队,能够在短时间搞定线上线上融合难题的销售团队。

  同样出身互联网公司的蛋壳联合创始人兼CEO高靖,擅长大数据商业智能。他将自己的互联网技术优势用在蛋壳的产品设计与供应链交互系统、线上租房系统建设上。

  在前期房屋改造阶段,他们利用原始底层数据框架的搭建,让设计研发部门能够通过大数据抓取,让正在改造房屋与先前改造过的房屋进行数据对比分析,从而得出最优的改造方案。同时,施工方与设计师远程联网,这边施工方按照标准及规范在系统中上传施工照片,那边设计师就可以查看房屋状态,检查是否有需要整改的部分。

  在租房系统方面,蛋壳将房源信息,租客信息、服务信息都输入系统,构建一套线上租房系统。看房、签约,入住、后期服务、维修等业务,租客全可以在网上搞定,透明、高效。这也是为什么冉娟能在一天完成看房签约的原因之一。

  在反偏见与歧视的小说《杀死一只知更鸟》中,作者写道:“你永远不可能真正了解一个人,除非你从他的角度去看问题,除非你钻进它的皮肤里,像她一样走来走去,除非你像他一样去思考做事儿。”

  遗憾的是,道理我们都明白,但真正能做到的没几个。长期以来,我们对长租公寓的关注点都集中在亏损、暴雷……却没有看到它展现在规模扩张和互联网应用上的实力。其实它与互联网公司的发展很像。

  蛋壳招股书显示,2017年和2018年的净亏损分别为2.72亿和13.70亿元人民币,2019年前三季度亏损25.16亿元,经调整后的EBITDA为负14.61亿元人民币。

  但,基本我们常说的互联网大厂前期也多处于亏损状态。阿里曾经亏损了10年,京东亏损了12年,如今两者都盈利,曾经被多数人说成“拼夕夕”的拼多多,已经走进北京CBD的写字楼,受到越来越多人的支持。

  究其原因,网购不是一个伪命题,它是已经在国外有先行者,如亚马逊。同样,长租公寓也不是一个伪命题,它在国外有现行成功范例,如美国的EQR。

  陌陌CEO曾说,如果营收的增速跟不上成本增长的速度,亏损就失去意义,因为这才是考验团队花钱效率的地方。

  虽然,蛋壳亏损在加剧,但营收数据正好与之反过来。营收端,2017年-2019年前9个月,蛋壳分别实现6.56亿元和26.75亿元和50.00亿元收入,其中,2019年前九个月数据同比增长198.8%,并没有与净亏损产生太大差距。

  另一项数据显示,随着规模的扩张,蛋壳的装修成本已经从2017年单间1.2646万元/间降到2019年前9个月的1.04万元/间,投入回本周期整体缩短至12到20个月。

  此外,在2019年12月份,住房和城乡建设部等6部门联合印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》后,租金贷再次成为影响长租公寓发展的一个热门话题。按招股书显示,蛋壳租金贷占比在67.9%。其实该数据也在连年降低,2017年、2018年该数据分别为91.3%、75.8%。而《意见》给出的整改时间是到2022年底。

  在投资市场中,规模大小是决定资本是否青睐的一个重要指标。2019年资本进入的长租公寓市场更加理性,并呈现金额庞大、向头部企业集中两大特点。据奇点君不完全统计,2019年分散式长租公寓企业仅自如和蛋壳在去年获得融资,都为5亿美元。

  由此看来,蛋壳虽处于亏损,但因规模排名靠前,互联网技术应用全面等优势依然受资本方青睐。

  从这点看,观察长租公寓,不能只停留在看短期是否盈利或只观察某个点去判断,而更应该从行业前景、业务模式以及企业的核心优势、发展潜力等全方位分析。当然,长租公寓还有很长的路要走,除了规模化,还需依靠科技、团队合作等多方面提升运营效率。唯此,长租公寓的未来才仍是一片蓝海。